Grondexploitaties

Samenvatting

• Per 1-1-2025 zijn er 12 lopende grondexploitaties. Gestreefd wordt naar vaststelling van de grondexploitaties Westerdok en Achter de Molen fase 1 in de tweede helft van 2025.
• De voortgang van de gronduitgifte voor woningbouw gaat voortvarend en de verwachting is dat de geraamde aantallen voor de woningbouw gehaald zullen worden. Ook voor de werklocaties gaan we ons inspannen om de planning te halen echter gezien de belemmeringen op sommige kavels en het feit dat er heroverwegingen plaatsvinden is dit meer onzeker.
• In de eerste helft van 2025 zijn nog geen gronden of panden verworven of afgestoten. De exploitatie van de panden en gronden kent de eerste helft van 2025 geen financiële afwijkingen of bijzonderheden.

Inleiding
In deze Zomerrapportage geven we een beschouwing van de voortgang in de eerste maanden en een doorkijk naar de rest van het jaar met aandacht voor:

• De voortgang van de gronduitgifte;
• De actuele stand van zaken met betrekking tot lopende grondexploitaties;
• De voortgang van de verkoop van vastgoed en de exploitatie van de voorraad.

Voortgang gronduitgifte woningbouw en werklocaties en overig

Woningbouw
De fasering van de grondexploitaties met betrekking tot woningbouw zijn mede gebaseerd op de belangrijkste kaders voor de woningbouwplanning en –programmering: Woonvisie Almelo 2020-2030, Omgevingsvisie Almelo 2020-2040, "Ruimtelijke Programmatische Visie wonen en werken", de Regionale Woonagenda Twente 2030 en de Woondeal Twente 2022 t/m 2030. Het uitgangspunt bouwen voor de lokale behoefte is door de Regionale Woonagenda Twente aangevuld met een bovenlokale opgave. Almelo gaat uit van een bijdrage aan deze opgave met 2.200 woningen. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda stimuleert het rijk provincies, gemeenten en ontwikkelaars om 900.000 woningen te bouwen tot en met 2030. Het huidige woningbouwprogramma 2021 t/m 2030 plant een gemiddelde uitbreiding van de woningvoorraad van circa 380 woningen per jaar.

De raad heeft besloten de ambitie voor de woondeal van 3.400 tot 4.100 woningen in 2034 te versnellen naar 2030. In de Woondeal ‘Wonen met Kwaliteit’ (december 2022) hebben provincie Overijssel en de Twentse gemeenten vastgelegd welke bijdrage regio Twente in de periode tot en met eind 2030 levert aan de nationale ambities op het gebied van woningbouw. Deze is in maart 2025 geactualiseerd en getekend door provincie en 14 gemeenten. Hiermee committeren we ons aan de ambitie om binnen de regio in de periode 2022 tot en met eind 2030 19.100 woningen te realiseren.
In de eerste helft van dit jaar is bouwgrond verkocht ten behoeve van de bouw van 28 woningen. Voor heel 2025 is de prognose 90 woningen.

Werklocaties en overig
De programmeringsovereenkomst 2023-2026 die Almelo samen met de overige gemeenten in Twente en de Provincie Overijssel heeft ondertekend, vormt het uitgangspunt voor de fasering van de werklocaties.

In 2024 heeft de gemeente Almelo intensief samengewerkt met ondernemers en andere stakeholders om de Economisch Ruimtelijke Visie (ERV) vorm te geven. Deze samenwerking was gericht op het combineren van inzichten en ideeën om tot een breed gedragen plan te komen dat aansluit bij de behoeften van nu en de toekomst.
Op 23 april 2024 heeft de raad de ERV vastgesteld. Deze visie schetst de economische en ruimtelijke ontwikkeling van Almelo richting 2040, met als doel een gezond economisch klimaat te creëren.
De gemeente wil volgens de ERV de helft van de uitbreidingsbehoefte opvangen door bestaande bedrijventerreinen in te breiden. In 2024 zijn we gestart met het ontwikkelen van locatiepaspoorten. Deze paspoorten geven invulling aan de ambitie om extra ruimte te creëren binnen de bestaande terreinen. Het streven is dit traject in 2025 af te ronden en over te gaan tot de uitvoering van concrete vervolgacties die verdere inbreiding en verdichting mogelijk maken. Naast de focus op inbreiding, richt de ERV zich ook op het onderzoeken van uitbreidingsmogelijkheden om te voldoen aan de behoeften van het lokale MKB. Uitbreiding is van essentieel belang om ruimte te creëren voor bestaande bedrijven, toekomstige vraag op te vangen en tegelijkertijd de inbreidingsopgave op gang te brengen. 

In de gekozen ontwikkelrichting is een uitbreidingsvraag van 35 hectare vastgesteld. Deze behoefte is opgesplitst in een korte- en langetermijnplanning. In 2024 is gestart met het zoeken naar uitbreidingsbehoefte voor de korte termijn, terwijl de resterende 25 hectare voor de lange termijn via de Omgevingsvisie verder onderzocht worden. Deze gestructureerde aanpak garandeert een evenwichtige groei die aansluit bij zowel de economische behoefte van ondernemers als de duurzame ruimtelijke ambities van de gemeente. 

Samen met Enschede en Hengelo hebben we een Regionale Stedelijke Investeringsagenda (RSIA) opgesteld. Hierin wordt de mogelijkheid onderzocht om Twente met 100.000 inwoners te laten groeien tot 2050. In 2024 is de Position Paper Twente 2050 ontwikkeld, waarin de impact van deze verstedelijking op de hele regio in kaart wordt gebracht. Dit document vergroot de schaalsprong naar meer dan 100.000 inwoners en 69.000 woningen. De RSIA en de Position Paper Twente 2050 vormen de basis voor de Ruimtelijke Ontwikkel Strategie Twente (ROS Twente), een gezamenlijke verstedelijkingsstrategie voor 2030-2050 die wordt opgesteld met het Rijk en de Regio om uiteindelijk uitgewerkt te worden in een uitvoeringsagenda voor Twente met de daarbij behorende investeringsafspraken.

De verkoop van grond voor werklocaties en overige bedraagt in de eerste helft van 2025 ongeveer 1 hectare. Voor heel 2025 is de prognose 6,7 hectare. Ten aanzien van de projecten Rohof en Weggeler gaat mogelijk een heroverweging plaatsvinden.

Voortgang lopende grondexploitaties
Onderstaand wordt per project de voortgang weergegeven:

Rohof:
Er vindt heroverweging plaats van het project Rohof. Het project maakt onderdeel uit van het project Spoorzone, Achter de Molen.

Rhijnbeek:
Het Bestemmingsplan is in maart 2023 gepubliceerd waarna een gecombineerd beroepschrift is ingediend bij de Raad van State. Naar verwachting vindt behandeling van de zaak eind 2025 plaats.

Bedrijvenpark Twente Noord:

De meeste kavels op BPTN zijn inmiddels uitgegeven. Er zijn nog een beperkt aantal kavels die moeten worden uitgegeven. Deze kavels (samen ca. 3 ha.) liggen (deels) onder hoogspanningsleidingen en zullen worden getaxeerd om vervolgens aangeboden te worden aan de markt. Het projectgebied wordt verder bouw- en woonrijp gemaakt. Verwachting is dat het project in 2027 kan worden afgerond.  

Almelo Noordoost:
De verkoop van courante kavels tot circa 800 m2 verloopt zeer voorspoedig. De verkoop van kavels groter dan circa 800 m2 verloopt minder voorspoedig, omdat dit een niche markt betreft waardoor meer inspanning nodig is om de betreffende doelgroep te bereiken. De meeste kavels zijn bouwrijp gemaakt en klaar voor de verkoop. Zodra de meeste kavels in een deelvak zijn verkocht wordt een deelvak woonrijp gemaakt.

Heetveldsweg:
De woningen zijn verkocht en de bouw van de woningen is afgerond. De openbare ruimte wordt woonrijp gemaakt. Verwachting is dat het project eind 2025 afgerond kan worden.

Schefferstraat:
Het bestemmingsplan is inmiddels vastgesteld. Na het zomerreces zal gestart worden met het bouwrijp maken. Start bouw staat gepland eerste kwartaal 2026.

Savornin Lohmanstraat:
De bouw van de woningen is afgerond en het woonrijp maken is nagenoeg klaar. De verwachting is dat de grondexploitatie eind 2025 afgesloten kan worden.

Rietveldstraat:
De locatie is bouwrijp gemaakt. De bouw is gestart. Verwachting is dat de bouw eind 2025 klaar is waarna een begin wordt gemaakt met het woonrijp maken.

Gravenstraat:
De locatie is bouwrijp gemaakt. De bouw zal nog gestart worden voor het zomerreces en zal eind 2025 gereed zijn. In 2026 zal gestart worden met het woonrijp maken.

Parkbuurt:
De hoofdtracés voor de eerste drie woonvelden zijn aangelegd. De aanvraag omgevingsvergunning is inmiddels ingediend en wordt beoordeeld. De verkoop van de eerste woningen is begonnen. De start van de bouw van de eerste woningen staat gepland voor het derde kwartaal van 2025. De verwachte oplevering van de eerste woningen is in 2026.
Het definitieve ontwerp en de verkaveling van de woningen in de woonvelden 3 en 4 zijn vastgesteld. Alleen de appartementen in de laatste fase bevinden zich nog in de ontwerpfase. Er worden gesprekken gevoerd met de woningstichting en eventueel toekomstige bewoners van de woonwagenstandplaatsen.

Schelfhorstdwarsweg:
In maart 2025 heeft de raad  ingestemd met de locatiekeuze en de bijbehorende grondexploitatie. De planvorming wordt nu nader uitgewerkt.

Weggeler:
De woningbouw van het noordelijk deel wordt voortvarend ter hand genomen. De laatste gronden zullen medio 2025 worden overgedragen. Het noordelijk deel kan waarschijnlijk in 2026 afgerond worden. Voor het zuidelijk deel (de strook langs de Nijreessingel) vindt een heroverweging plaats. Er zijn diverse onderzoeken uitgezet om inzicht te krijgen in hindercontouren en mogelijkheden.

XL2:
Op 4 februari 2025 is het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a XL Businesspark 2 door de raad vastgesteld (inclusief MER en GREX). Bij de besluitvorming over de GREX is een krediet beschikbaar gesteld ter financiering van de uitgaven van de jaarschijf 2025.
De raad heeft bij de behandeling van het TAM-omgevingsplan meegegeven dat, in reactie op de uitspraak van de Raad van State van 18 december 2024 over stikstof, risicovolle investeringen en het maken van hoge kosten moeten worden vermeden, zolang het omgevingsplan niet onherroepelijk is en het verkrijgen van een natuurvergunning niet voldoende zeker is. Dit betekent dat het beschikbare krediet primair aan planvorming wordt besteed en alleen aan grondverwerving indien dit zonder risico kan. De verwachting is dat het krediet van de jaarschijf 2025 hierdoor fors zal worden onderschreden en dat de kosten doorschuiven naar de toekomst. Doordat indexatie van de jaarschijven de komende jaren hoger is dan het geraamde rentepercentage, heeft dit een negatief effect op het resultaat. De start van de realisatie wordt niet voor 2027 verwacht.

Vastgestelde grondexploitaties in 2025
In februari 2025 is de grondexploitatie XL Businesspark 2 door de raad vastgesteld. De ontwikkeling van XL Businesspark 2 beoogt de realisatie van een bedrijventerrein voor Twentse bedrijven met een minimale ruimtebehoefte van 3 hectare. Het betreft door technologie gedreven maakindustrie en regionaal ondersteunende logistiek.

In maart 2025 heeft de raad de grondexploitatie Schelfhorstdwarsweg vastgesteld. Deze behelst het realiseren van tijdelijke huisvesting voor Oekraïners in Almelo.

Af te sluiten grondexploitaties
De verwachting is dat de projecten Heetveldsweg en Savornin Lohmanstraat eind 2025 afgesloten worden.

Risico’s met betrekking tot de lopende grondexploitaties
De grondexploitatiebegrotingen worden altijd voorzien van een risicoanalyse. Dit om meerdere redenen.
Ten eerste om de aanwezige risico’s te kunnen benoemen en vervolgens, daar waar mogelijk, te beheersen. Ten tweede om het begrote eindresultaat in een breder perspectief te plaatsen en daarmee inzicht te geven in het realiteitsgehalte van de grondexploitatiebegroting. Ten derde om de financiële omvang van het neerwaarts risico te kunnen bepalen en daarmee de minimaal vereiste weerstandscapaciteit.

In het kader van de zomerrapportage zijn de risico's van de lopende grondexploitaties beschouwd. Door het instellen van de twee nieuwe grondexploitaties XL Businesspark 2 en Schelfhorstdwarsweg zal het risicoprofiel, ten opzichte van de Jaarverantwoording 2024, toenemen. Bij de Jaarverantwoording 2025 zal het risicoprofiel van alle lopende grondexploitaties geactualiseerd en geconsolideerd worden.

Stikstof
De uitspraak van de 8 december 2024 van de Raad van State heeft de wetgeving rond stikstofdepositie verscherpt. Dat maakt het moeilijker om te voldoen aan de eisen. Daarnaast is de vergunningverlening vanuit de provincie voorlopig stilgelegd.

Netcongestie
Netcongestie kan leiden tot een tekort aan beschikbare energie. In de plannen voor XL Businesspark 2 is het tekort opgelost door uit te gaan van een systeem met een energy-hub. Dit systeem wordt elders in de praktijk al (succesvol) toegepast. Op XL Businesspark 2 zal het zich opnieuw moeten bewijzen.

Van gemeentelijke projecten zijn op dit moment geen vertragingen door netcongestie of de stikstofproblematiek bekend. Op dit moment zijn er geen aangepaste grondexploitaties of bouwplanningen noodzakelijk voor de gemeentelijke projecten. Wanneer planningen of exploitaties moeten worden aangepast zal de gemeenteraad voor dat betreffende project via de reguliere weg geïnformeerd worden.

Voorraden panden en gronden
Panden en gronden die zijn aangekocht voor voormalige en toekomstige projecten, worden als voorraad gewaardeerd en geadministreerd onder de materiële vaste activa (MVA). Het beleid is er op gericht gronden en panden af te stoten die niet nodig zijn voor toekomstige bouwgrondproductie. Daarnaast maken de resterende bouwkavels, van reeds afgesloten grondexploitaties, ook onderdeel uit van de voorraad van het grondbedrijf.

Ten tijde van het opstellen van deze Zomerrapportage heeft de raad nog geen besluiten genomen inzake aankoop of verkoop van gronden of panden. Wel heeft het college een aantal voorstellen tot aankoop aan de raad voorgelegd waarover de raad nog moet besluiten.